Wonen & grondexploitatie
Het ontwikkelen van een toekomstbestendige eigenzinnige woongemeente, waar we onze inwoners in staat stellen om goed te kunnen wonen.
Omgevingsvisie Olst-Wijhe
Op grond van de nieuwe Omgevingsvisie blijven we werken en bouwen aan een eigenzinnige woongemeente. Nieuwe woningen zijn klimaatbestendig, duurzaam en passen in het landschap. We bouwen de meeste woningen in de grotere kernen: Wijhe, Olst en Wesepe. In de kleinere kernen komen doorgaans kleinschalige woningbouwprojecten. We bouwen zo veel mogelijk binnen de dorpsgrenzen. Als agrarische schuren worden gesloopt, bouwen we woningen waar mogelijk terug dichtbij de kern in plaats van verspreid over het landschap.
We streven ernaar de slagingskansen voor starters op de woningmarkt te vergroten. Daarnaast verbeteren we de mogelijkheden voor doorstroming en ook nieuwe inwoners weten de gemeente te vinden. Dit geeft tegelijkertijd een impuls aan het behouden van een sterk en sociaal voorzieningenniveau. Aansluitend bij het karakter, de schaal en de behoefte van de verschillende kernen blijven we hard werken aan een gevarieerd woningaanbod.
Woonvisie 2022-2025 en Uitvoeringsprogramma
De basis voor ons woonprogramma is voorlopig nog de in juni 2022 vastgestelde Woonvisie en het in 2023 vastgestelde Uitvoeringsprogramma. In de Woonvisie is ingehaakt op de bestuurlijke focus op wonen die in het kader van de bestuurlijke Heroverweging in 2021 is vastgesteld. Daarbij gaan we voor het profiel van een innovatieve toekomstbestendige woongemeente en zetten we in op een groei van 1000 tot 1200 woningen in de komende 10 jaar.
Belangrijke aandachtspunten voor ons woonbeleid zijn:
- Doelgroepenbeleid: onder andere adequaat inspelen op de groeiende groep senioren en op de vraag vanuit jongeren en jonge gezinnen; bij de huisvesting van de groeiende groep senioren is er ook een relatie met de toenemende zorgvraag.
- Voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met een lager inkomen; hierbij houden we rekening met de afgesloten regionale woondeal en met nieuwe landelijke ontwikkelingen, zoals de op komst zijnde Wet versterking regie volkshuisvesting, waarin meer aandacht wordt gevraagd voor sociale huur en betaalbare koop. Lokaal werken we met een leidraad ‘regels betaalbare woningbouw’.
Wat betreft onze woningbouwprogrammering zetten we in op ontwikkeling van nieuwe locaties (inbreiding en uitbreiding) en op diversiteit in het aanbod van woningen. Met name op centrumlocaties hebben we extra aandacht voor de groeiende groep senioren. Er zijn ca 25 locaties in ontwikkeling, waarbij het feit speelt dat de planvorming een complex en langdurig proces is. We liggen desondanks op koers als het gaat om het behalen van onze doelstelling van 1000-1200 woningen in 10 jaar tijd (tot 2032). Op dit moment zijn er meerdere projecten in uitvoering of is de voorbereiding hiervan in volle gang. Dat geldt voor alle kernen in onze gemeente.
Vanuit het Uitvoeringsprogramma Woonvisie bevorderen we dat lokaal woningzoekenden zoveel mogelijk voorrang krijgen bij nieuwbouw. Dit doen we onder meer door de aanpak via CPO (voorbeeld Boskamp) en door het stimuleren van lokaal adverteren. Regionaal wordt gewerkt aan de gecoördineerde aanpak van de huisvesting van aandachtsgroepen (fair share afspraken), onder meer via de invoering van een urgentieregeling. In 2026 zal daar concrete besluitvorming over plaatsvinden. Ook gaan we in 2026 aan de slag met de concrete invulling van het actieplan Ouderenhuisvesting. De toenemende vergrijzing vraagt om een passend antwoord qua huisvesting, maar ook qua randvoorwaarden zoals passende zorg.
Nieuw volkshuisvestingsprogramma
Onze huidige Woonvisie heeft een looptijd 2022-2025. Alhoewel deze visie qua actualiteit nog bruikbaar is, zijn er enkele redenen om aan een nieuw Volkshuisvestingsprogramma te werken. Te noemen zijn met name:
- Nieuwe wetgeving: in 2024 is de Omgevingswet van kracht geworden. Die wet bevordert dat gemeenten minder sectoraal beleid formuleren en de Omgevingsvisie een overkoepelend instrument wordt. Verder stuurt de Wet versterking regie volkshuisvestingsprogramma (ontwerp bij 1e Kamer) dat gemeenten een Volkshuisvestingsprogramma vaststellen.
- Onze nieuwe Omgevingsvisie stelt op onderdelen wat andere accenten dan de Woonvisie, bv. als het gaat om de woningbouw voor de wat langere termijn. Het is gewenst om daar in het nieuwe Volkshuisvestingsprogramma verder op in te gaan. Ook kunnen we daarbij een link leggen met de regionale samenwerking (Regio Zwolle en Regio Stedendriehoek).
Woningbouw
In 2024 zijn er netto 126 woningen toegevoegd (nieuwbouw minus sloop), passend in de reguliere ambitie van 100-120 woningen per jaar. De verwachting is dat dit de komende 2 jaar in mindere mate het geval zal zijn. De meeste woningen zijn in Olst en de omliggende kernen Boskamp en Den Nul gerealiseerd. In Wijhe bleef de productie achter door het gebrek aan harde plancapaciteit. De woningbouw in Wesepe ligt goed op koers met gemiddeld zo’n 20 woningen per jaar.
Het beeld voor 2025 is nog niet duidelijk, maar de aantallen van 2024 gaan niet gehaald worden. De vaststelling van nieuwe plannen blijft in de breedte wat achter. Vooral in Wijhe valt dit op, onder meer door de lastige planvorming bij Wengelerhoek, ondanks positieve samenwerking met marktpartijen. Bij nieuwbouw wordt de nadruk gelegd op levensloopbestendig en duurzaam bouwen. Daarnaast is het van belang dat meer wordt ingezet op woningbouw voor kleinere huishoudens, zowel in de koop- als huursector. Ook betaalbaarheid is een issue.
Scholenlocaties Olst
In 2026 vallen de schoollocaties en gymzaal in Olst terug aan de gemeente. Planvorming voor deze locatie is in volle gang. De locatie wordt verkocht aan een ontwikkelaar die daar woningen realiseert. In het programma worden zowel koop- als huurwoningen opgenomen.
Tellegenlocatie Wijhe
In Q3 2025 start de daadwerkelijke bouw van dit project. Het is de verwachting dat de woningen in Q2/Q3 2026 worden opgeleverd. Met afronding van dit project worden 25 woningen aan Wijhe toegevoegd in de segmenten sociale koop, middeldure en dure koop.
Een actueel thema is het bevorderen van woningsplitsing. Daarvoor is beleid vastgesteld, waarbij er onderscheid is gemaakt tussen beleid binnen de bebouwde kom en beleid buiten de bebouwde kom.
Eind 2025 wordt er een evaluatie uitgevoerd om de resultaten van het beleid in beeld te brengen.
Prestatieafspraken met SallandWonen
Met SallandWonen en de huurdersorganisaties maken we tweejaarlijks nieuwe prestatieafspraken.
De lopende prestatieafspraken gelden voor 2025 en 2026. Dat betekent dat we in 2026 aan de slag gaan met de nieuwe prestatieafspraken voor 2027 en 2028. Belangrijke onderdelen van de lopende prestatieafspraken zijn:
- Beschikbaarheid: voldoende en geschikt aanbod; daarin ook aandacht voor de nieuwbouwopgave.
- Betaalbaarheid: met onder meer aandacht voor de inkomensafhankelijke huurverhoging
en het voorkomen van problematische schuldsituaties.
- Doelgroepen: met aandacht voor Langer Zelfstandig Thuis Wonen, afstemming met zorgpartijen, huisvesting statushouders en uitstroom beschermd wonen/maatschappelijke opvang.
- Kwaliteit en duurzaamheid: verduurzaming woningvoorraad en uitwerking thema’s als klimaatadaptatie, circulariteit en natuurinclusief bouwen.
- Leefbaarheid: onder meer gebiedsgericht werken, aanpak overlast, buurtbemiddeling, beeldkwaliteit en onderhoud wijken.
Nieuwe wetgeving
De Wet Versterking Regie Volkshuisvesting ligt momenteel ter goedkeuring bij de 1e kamer. Deze wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting (Wvrv) heeft als doel het juridisch instrumentarium van gemeenten, provincies en het rijk te versterken, omdat de actuele opgave groot is en er gecoördineerde en sturende inspanning van alle overheden nodig is. Er zijn onvoldoende woningen, een onevenwichtige verdeling van de woningvoorraad tussen gemeenten en onvoldoende wederkerigheid bij de uitvoering van de lokale opgaven. In de Wet is een verplichting opgenomen (via een wijziging van de Omgevingswet) voor gemeenten, provincies en het rijk om een volkshuisvestingprogramma vast te stellen. Zodra er meer bekend wordt over de behandeling in de 1e kamer, zullen wij college en raad nader informeren