Algemeen
De huidige stand van zaken:
In 2025 zullen de gemeentelijke grondexploitaties van de projecten Wesepe Bedrijventerrein en Wengelerhoek worden afgesloten.
Grondprijzen
Ten aanzien van de gehanteerde grondprijzen in de GREXEN is eind 2024 een waardeadvies afgegeven door een extern taxateur. Echter blijft, met het oog op de vastgoedmarkt, sprake van schattingsonzekerheid in de waardering, maar ook in de fasering. Hoewel in de jaarrekening 2024 de meest waarschijnlijke inschatting in de gemeentelijke GREXen is opgenomen, kan de realisatie in de toekomst afwijken van deze inschatting.
Algemene invloeden
- Vanaf 1-1-2025 worden de uurtarieven jaarlijks geïndexeerd met 4%.
- In 2025 wordt de kostenstijging geïndexeerd met 4%, in 2026 met 3% en vanaf 1-1-2027 met 2%.
Voor de jaarlijkse opmaak van de Grondprijzenbrief en de Nota rekentechnische uitgangspunten 2026 (waarin de index kosten- en opbrengstenstijging, de te hanteren discontovoet, de rente, uurtarieven en grondprijzen worden weergegeven) voor de actualisatie van de GREXen voor de jaarrekening 2025 wordt advies gevraagd aan een onafhankelijk taxateur en zullen de meest recente informatiebronnen worden geraadpleegd.
Onderstaand per complex een korte toelichting.
Meente Noord bedrijventerrein (Olst)
In juli 2024 is het gehele gebied (1,8 ha.), 7 kavels, door middel van een openbare verkoopprocedure in verkoop gebracht, waarbij klimaatadaptatie en duurzaamheid hoog in het vaandel staan. De kavels worden aangeboden aan ondernemers die een toegevoegde waarde hebben voor het ondernemersklimaat in Olst-Wijhe. Het merendeel van de kavels is inmiddels gereserveerd en een aantal kavels zijn in eigendom overgedragen. De ontwikkelingen (onvoorziene kosten vanwege de sanering invasieve soorten en daar tegenover de hogere opbrengsten door de verhoging van de verkooprijzen) hebben geleid tot een positiever, maar nog steeds negatief resultaat. Per 1-1-2025 laat de GREX een negatief resultaat zien ter grootte van € 931.674 op netto contante waarde (NCW). Van winstneming is geen sprake. Inmiddels is gebleken dat de kosten voor woonrijpmaken naar beneden kunnen worden bijgesteld, maar dat er wel extra plankosten zijn vanwege vertraging in de verkoop en een rechtszaak.
Wesepe bedrijventerrein
De laatste kavel van 3.523 m² is gereserveerd en de verwachting is dat dit project eind 2025 wordt afgesloten. Dit bedrijventerrein laat per 1-1-2025 een negatief resultaat zien op NCW ter grootte van
€ 234.419. Van winstneming is geen sprake.
Olstergaard (Olst)
Het project Olstergaard kenmerkt zich door een natuurinclusief ontwerp, het circulair bouwen en tal van duurzaamheidsmaatregelen. Nagenoeg alle kavels zijn verkocht en bebouwd. Van de laatste twee kavels is er helaas net één teruggegeven. Dit geeft een vertraging in de verkoop, hetgeen tot hogere plankosten leidt, mede vanwege de specifieke eigenschappen die worden gesteld aan dit plangebied. Hier tegenover staat dat de kosten van het woonrijpmaken lager uitvallen dan geraamd. De 26 flexwoningen op de locatie Vink, die gerealiseerd zijn in 2023, maken financieel gezien onderdeel uit van de GREX Olstergaard. Dit project heeft tot en met 2024 een vroegtijdige tussentijdse winst genomen van € 196.298. Doordat er elk jaar verplicht winst wordt genomen volgens de POC-methode, daalt de NCW. Het totaal aan tussentijdse winstneming en de NCW dienen bij elkaar opgeteld te worden voor een realistischer beeld van het resultaat van dit project. De GREX Olstergaard (inclusief de flexwoningen Vink) heeft per 1-1-2025 een positief resultaat van € 87.263 op NCW inclusief de winstneming.
Wengelerhoek
De GREX Wengelerhoek woningbouw is in 2023 geopend. In 2024 zijn de gesprekken over de grondverwerving voortgezet. Deze gesprekken hebben niet geleid tot concrete afspraken voor realisatie van de ontwikkeling. Er is mede om deze reden gestart met het onderzoeken naar alternatieven om dit woningbouwproject op korte termijn van de grond te krijgen. In 2025 is gekozen voor een andere ontwikkelstrategie, namelijk het faciliteren van een private planontwikkeling. In april 2025 is een intentieovereenkomst gesloten met een private ontwikkelaar. Deze koerswijziging heeft financiële gevolgen voor de GREX Wengelerhoek. Dit wordt meegenomen in de geplande afsluiting van deze GREX, welke in december 2025 aan de raad wordt voorgelegd.
Per 1-1-2025 liet de GREX een nadelig resultaat zien van € 967.271 op NCW. Van winstneming is geen sprake. De verwachting is dat door bovengenoemde koerswijziging het verlies enigszins wordt gecompenseerd.
De Klimboom
Op de plek van de voormalige basisschool De Klimboom en het naastgelegen trapveldje komen 17 of 18 woningen. Het betreffen 9 grondgebonden rijwoningen (koop en huur), 4 (twee-onder-een-kapwoningen) en 4 of 5 betaalbare koopwoningen. Hiervan worden 9 woningen ontwikkeld door een CPO-groep en 4 huurwoningen door de woningcorporatie. Deze gronden zijn inmiddels in eigendom overgedragen. In 2024 was er een aanbestedingsvoordeel op het bouw- en woonrijpmaken en zijn de plankosten opnieuw afgezet tegen de nog te verrichten werkzaamheden. Dit resulteert in een voordeel van circa € 200.000 ten opzichte van het resultaat bij opening van de GREX. Eind 2025 wordt de laatste kavel aangeboden. Hierop mogen 4 of 5 betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd. De grondexploitatie heeft per 1-1-2025 een nadelig resultaat van € 187.445 op NCW. Van winstneming is geen sprake.